曼谷公寓 ，变震后“危房 ”
当地时间3月28日下午 ，缅甸发生7.9级大地震，震中为缅甸中部城市实皆 。一千多公里之外 ，在曼谷湄南河边一栋40多层高楼的第36层 ，中国旅游从业者李璐感受到了强烈的震动 。
“晃得我站不起来，能听到阳台咯吱咯吱的声音 ，很恐怖。 ”李璐一把抱起自己的博美小狗冲下楼 ，楼道也有剧烈摇晃，她只能一手紧扶楼梯 。到了楼下 ，她看到平时慢悠悠的泰国人都紧张起来了 ，还有很多人茫然地站在马路上，有人突然撒腿开始跑，其他人就本能地跟着跑 。到BTS轻轨站 ，轻轨也停运了。
从楼上逃下来几小时后 ，李璐发现自己的腿出问题了，她走了一百米左右 ，摔倒了三四次 。去医院检查 ，医生判断她是肌肉痉挛 。当晚，她住在了医院 ，病房在9层。
第二天中午 ，她回到36层住处取证件和换洗衣服 。那一刻，她头一回感觉——“36层特别高” 。事实上这个楼层在曼谷高楼中并不算鹤立鸡群 ，这场地震中 ，还有住在61层的中国住户由于电梯停运，铆足劲逃到楼下 ，也是“脚都废了 ”。
李璐住的是一个中国朋友在曼谷买的豪宅 ，足足400多平米。朋友不在泰国，房子长期空置，以友情价租给了她 。李璐自己也在曼谷买了套30平米的一室一厅公寓 ，位于13层 ，租给了一个泰国人，月租8000泰铢 ，相当于人民币1700元（以下均为人民币计价） 。
此次地震后 ，朋友的豪宅只有一个房间的门背后有裂痕，但李璐的小公寓受到了较大影响 ，看到房客拍来的照片显示 ，房间墙体开裂了四五处，李璐感觉心在滴血。
缅甸地震的发生是在周五 ，到了周一 ，泰国房地产股大跌，专注公寓开发的房产商股票遭遇抛售 。金融人士分析 ，这正是因为地震对曼谷地区的许多公寓造成了不同程度的破坏 。
TikTok电商从业者徐雯在曼谷租住在一栋50多层公寓的17层 ，房东是泰国人。地震发生后，这栋公寓不再允许任何人进入 。到晚上，公寓通知住户可以上去取东西 。回到自己住的17层 ，徐雯发现楼道的天花板已经局部下塌 ，自己房间出现了一道横断式的裂痕，拉通了天花板和墙壁。
拿了一些日用品 ，她赶紧逃下楼 ，辗转后住进了朋友的别墅 。
她后来得知，自己所住公寓的三个楼层受损最严重 ，其中就包括17层 。“现在物业让我们把所有东西都清空。 ”直到现在 ，这栋公寓还不允许人入住 。
还有的中国房东地震时不在泰国，比如人在北京的陈晓婷 。3月28日下午 ，一个在泰国工作的亲戚告诉她 ，地震了，“整个曼谷都在震” ，不久亲戚发来一条视频 ，显示曼谷某高层公寓剧烈晃动，顶楼泳池的水如飞瀑般倾泻而下。陈晓婷先是一懵，接下来的反应是：“我那个房子完了。 ”
她的房子位于27层 。房子由中介管理 ，她没有房客的联系方式 ，只知道那是一个中国来的广东人 。中介告诉她，租客在地震当天就逃回了国 ，并没有留下进门的电子密码。所以直到现在 ，除了听说停车楼层破损严重，陈晓婷还不知道自己的房子到底怎样了 。
地震时 ，已入籍美国的罗娟也不在泰国 。她曾豪掷曼谷的两个楼盘 ，买下七八套房子，其中新公寓受损比老公寓严重 ，不但墙体开裂 ，卫生间的瓷砖也掉落一地。光是视频就看得她心有余悸 。
罗娟小时候在唐山生活过几年 。唐山大地震后余震不断，她记得上课的时候 ，教室的灯有时突然开始晃动 ，花盆掉到地上，等晃动停下来，大家继续上课 ，“我们都习惯了 ”。
但她压根没想到曼谷这座河流边的“天使之城” ，会被千里之外的地震殃及，“这太意外了 ” 。
黄金时代：50万一套房 ，直接微信全款转账
近十五年来 ，在泰国买房的外国人中，中国大陆买家逐渐坐稳了第一名的交椅 。
根据泰国住房银行房地产信息中心数据 ，2024年 ，外国人公寓所有权转让数量为14753套，其中中国大陆买家就占了5670套 ，排名第一 ，第二名是缅甸买家，数量不到前者的四分之一。
曼谷房地产市场的观察者许智说 ，从2010年开始 ，随着中国经济的腾飞，到泰国买房的中国人多了起来，接替俄罗斯人 ，成为泰国房地产市场的第一大海外买家 。
何伟文在2014年来到泰国 ，成为一个给中国人卖房的大中介，见证和助推了国人赴泰国买房的热潮 。他会特意强调：对比国内一线城市 ，泰国公寓性价比更高 ，设计更漂亮，配套更完善（有免费健身房、泳池 ，物业服务好）。
罗娟承认 ，自己2016年在曼谷买下第一套公寓时，就是被上述卖点所打动的。她在北京北三环有一套房 ，最高时涨到了十多万一平米 ，房子颇为老旧，电梯时好时坏 ，楼道里贴满小广告 ，物业服务更是无从谈起 。
而曼谷那个公寓位置相当于北京的国贸，楼盘是全新的，一共4栋楼 ，每栋30多层 ，每栋都配备了一个游泳池，“4栋楼就有4个游泳池 ” ，还有健身房 、阅览室 ，大堂气派敞亮，单价才不到2万一平 ，还没有公摊面积 。“北京这种房价重灾区过去的 ，一看就觉得太好了，就迷了心智了。”她说 。这里的公寓都是一室一厅 ，40平米只要70万人民币 ，她买了两套打通，全家旅居下来 ，一住就是八年 。
在何伟文印象中 ，2017年到2019年，是中国人赴泰买房热的高峰期。“当时的中国人有钱到什么程度？50万一套的房子，直接用微信给你全款转账 ，有人一买就是十几二十几套 。”
他接待的中国客人 ，主要来自北京 、深圳和哈尔滨，其中“北京的特别多 ” 。一个重要背景是那些年北京越来越紧缩的楼市限购令。
王幼幼就是那时到曼谷买下自己人生中第一套房子的 。2018年 ，她在北京一家做在线教育的互联网大厂工作 ，和男友一起攒了18万，但因缴纳社保不够5年 ，她无法在北京买房——何况即使要买 ，这笔钱也不够 。在曼谷，她找到开发商 ，用这18万存款当定金 ，在一套总高40层的公寓里买下了第11层的一居，不到30平米 ，每平米2万多。
在中国买家涌入后 ，泰国公寓的价格一路飙升 。何伟文记得，芭提雅的同一套公寓，他从8000元一平米卖到了快2万 。曼谷的公寓 ，他从1.5万～2万一平米卖到了4万 ，甚至5万～6万。他记得，当时他能拿到的曼谷房子提成是房款的10%～15% ，而中国往往是0.3%～1% ，“泰国是中国的10倍以上，太爽了 ”。
这样的房价 ，已经和泰国人的收入严重脱节 。何伟文说 ，曼谷普通白领的月工资一般相当于人民币4000～5000元，“不到每平米房价的四分之一 ，这太不合理了” 。而泰国真正的有钱人住的都是大别墅 ，只会买公寓来出租。
“曼谷的大开发商多为潮汕裔 。 ”何伟文说，在这种情况下 ，曼谷公寓市场局部开启了一种内循环模式：房子是华裔或者披一张泰国皮的中国开发商在建 ，由泰国华人或中国中介卖给中国人，再租给包括中国人在内的外国人——只有外国人才能支付公寓昂贵的房租 。
“泰国公寓的租售比确实不错。 ”何伟文说，这是打动中国买房人的关键之一 。罗娟买房时计算过 ，曼谷一套40平米70万元的公寓 ，基本出租十多年就可以回本 。“我当时想象得很美好。收几年租金，等房子升值一卖 ，不很好？”她说她在曼谷的巅峰时期持有十多套房 ，国内朋友也来买了一些房委托她出租，最多的时候 ，她手头有五十多套房子要管理 ，为此一度成立了一家公司 。2018年和2019年，这些房子往往是日租房 ，“每天都满房 ” 。
何伟文当时对客户的话术是：“你现在买 ，当个理财。曼谷也是国际化大都市，一千多万人在这儿放着 ，你怕什么？ ”
“整个曼谷现在至少有大几十万中国人 。”何伟文说 ，他们多聚居在辉煌区（人称“新唐人街 ”）和拉玛九区 。何伟文表示，这两个地方并非曼谷传统的商业核心区，但这里云集中资企业 ，又是中国大使馆所在地 ，“中国人聚集之后，把它搞贵了 ”。在这里的 ，还有中国到泰国来留学、短期旅游 、长期旅居的人 ，甚至还有做电诈 、灰产的投机者。他们都有着租房需求 。
但同样地，豪华公寓的租房市场也与泰国本地人无关 。
许智表示 ，曼谷一个711的工作人员月薪约是3000元左右 ，仅相当于一套30多平米公寓的租金，他是不可能把自己所有的工资都拿去租一套豪华公寓的。
两个被忽视的致命缺陷
但何伟文也坦承 ，卖房时他从来报喜不报忧：“我们只给客人说好的、不说坏的 ，客人也不懂 。”
他说，曼谷公寓虽然看起来诸多优点 ，但其中有个致命点：流动性差 ，二手房难以出手，“我们不会告诉客人它很难卖 ” 。
和中国房地产红火的年头老破小的普涨相比，曼谷公寓的升值潜力并不大。罗娟逐渐发现 ，自己买房的区域后来又兴建了很多漂亮的豪华公寓 ，但自己最初买下的公寓价格没有涨，“泰国的房子不是你旁边建个楼卖4万一平米 ，你这2万一平米的就跟着变4万了 ，它是4万，你还是2万 ，跟姑娘似的 ，青春过了，房子就那样了 ” 。
她的出租生意也遇到了挑战 。泰国法律禁止未经许可擅自提供日租房 ，“之前没人太管” ，罗娟说。但近年来，泰国开始对日租房进行严打 ，她原来的日租房于是变成了月租 、半年租和年租 。到2024年 ，罗娟开始陆陆续续卖掉手头的房子，“都是赔钱卖的” 。赔得最多的就是她当时买的第一套打通的公寓，一共赔了19万。
“泰国高层二手公寓基本都要折价卖 ，折价20%～30%才可能出手 。 ”许智说 。
曼谷公寓被忽视的另一点 ，就是包括地质问题在内的高层风险。
许智表示，曼谷是一个“建在河上的城市 ” ，地质湿软。早在2018年 ，就有媒体报道曼谷在以每年1～2厘米的速度沉降 。“曼谷并不适合大量建高楼，学界很早就开始批评这件事了 。”许智说。根据公开报道 ，亚洲理工学院地震学专家蟠农曾警告称 ，如果曼谷出现强震，很多建筑将被严重破坏 ，部分结构较弱的建筑会倒塌 。
但这些年来 ，曼谷三四十层的高层公寓越来越多，尤其是在辉煌区和拉玛9区 。王幼幼跟一个了解曼谷房地产市场的朋友聊过 ，对方说 ，正是应中国人的需求，曼谷才建了那么多高层公寓，“因为好租 ，回报率高 ”。许智走在拉玛九区 ，甚至会感觉丛立的高楼已经造成了热岛效应，空气无法自由流通 ，非常闷热 。
“大家争着往上盖 ，谁最高谁就有卖点 。 ”何伟文说，从开发商的角度来说 ，如果一个公寓是“曼谷第一高楼”“曼谷网红地标 ” ，那自然更好卖掉。
但这也埋下了建筑质量的隐患——“慢工才能出细活，但作为一个开发商 ，拿了那么多地 ，每年要起3到5个楼盘，要回笼资金 ，追求的就是快 。 ”许智说 。
直到2025年3月28日的缅甸地震里 ，地质板块的纵向断层将强大的能量传到了泰国，这些年催生丛立的曼谷高楼，才彻底暴露了短板。地震之后 ，罗娟特别注意到 ，自己的老公寓没受到太大影响，但是新公寓受损则较为严重 。
这些天 ，曼谷多个高层公寓受损的图片在网上流传 。地震发生次日 ，新加坡联合早报报道称，曼谷位于一个广阔盆地 ，其中充满松散土壤沉积物 ，容易放大地震波，“这些被放大了的地震波又进一步和盆地里的高楼产生共振 ，使高楼的震动强烈”。在报道中 ，南洋理工大学亚洲环境学院 、新加坡地球与观测研究所副教授韦生吉还表示，曼谷近几十年来没有遭遇过大地震 ，因此“一些建筑的抗震设计可能并不严格 ”。
地震后 ，何伟文想起了自己当年给中国客人推销曼谷房产时的话术——“曼谷是一个百年来没有自然灾害的地方，海啸不会影响，地震不会影响 。 ”
“说白了 ，我们这些卖房的人就是帮凶 。”他说。
罗娟买房的那个新公寓有61层 ，可以俯瞰曼谷市区，过春节的时候 ，她在房顶就可以看到湄南河的烟花在夜空绽放 。但如今 ，“马上就要到雨季了，房子会不会漏水 ，腐蚀钢筋？雨季有台风 ，会不会导致建筑进一步受损？ ”许智说，这些都是接下来需要关注的问题 。
雪上加霜的房市转折点
地震之后 ，曼谷高层公寓的房东与租客的困扰各有不同：房东担心房子跌价 ，租不出去；租客担心房东不退房租押金，也担心接下来租不到更安全的低层房屋。
一位住在高层公寓31层的中国租户表示 ，自己租的房是复式 ，单层面积34平，月租6000元人民币，押一付二 。地震之后 ，她有了心理阴影 ，要求泰国房东退租，但房东不肯 。如果搬走 ，她的直接损失是1万多元。
“大部分泰国人不存钱 ，他们可能不是不愿退，是真没有钱退 。 ”罗娟说 。她劝退了自己新公寓里的租客 ，给他们退还了押金 ，“终究是人命关天，如果有余震伤到人呢？”
许智观察发现 ，此次地震之后 ，投资曼谷高层公寓的泰国房东与中国房东，心态也往往迥异：泰国房东可以低息、零首付从泰国银行贷款供房 ，出事之后可以直接找开发商和银行谈判维权 ，心态比较平和；而中国房东只能全款现金买房，加上语言不通，与开发商 、物业维权存在困难 ，因此心态崩塌得更厉害。在他潜水的一个中国业主震后群 ，有业主甚至提出要开发商买回自己的房子，这让许智哭笑不得 。
地震后 ，有曼谷公寓业主想要卖掉自己的房子 。但在许智看来 ，要马上找到接盘的人并不容易——“他们是全款买的，也想全款卖。”
“泰国的房地产市场早在疫情时就不行了 ，因为中国人不来了。 ”在许智看来 ，此次地震对于泰国的房地产市场无异于雪上加霜 。
前中介何伟文也不看好接下来的泰国房地产市场 。他表示，这两年曼谷核心地段的公寓还是很好租 ，但因为供过于求 ，“确实没有以前那种全热的状况了 ”。
地震的第二天，就有泰国开发商找到何伟文 ，要其“重出江湖” ，帮自己卖房 。从表面来看，公寓的价格并没有下降，“大家都知道 ，买涨不买跌 ，你要降价，就更卖不出去了 ”；但暗地里 ，开发商把佣金大幅提高了 。
但何伟文还是不打算再干这一行了 ，尤其是地震后，他亲眼目睹了一栋曼谷高层公寓的修复过程。那个大楼的承重柱钢筋有点扭曲 ，物业在往上面抹水泥 ，水泥干了之后，外表什么也看不出来 。“看他们这么处理 ，好像冥冥中感觉有点不对 。 ”他决定离开曼谷 ，到泰国其他地方住上一段时间。
这个时候，王幼幼开始庆幸自己买的是11层——地震之后 ，人们对于别墅和低楼层的房屋需求增加了很多 ，“如果买的是38层，可能连租都租不掉” 。地震中，她的公寓也没有受到太大影响 。
她和陈晓婷都没那么悲观。陈晓婷说 ，自己很喜欢泰国 ，也很喜欢泰国人，自己买曼谷的公寓一开始就不是为了炒房 ，而是为了以后养老自住 。这次她的心态比较平和 ，如果房子有问题，等着统一维修就行 。
王幼幼算了算 ，这些年里 ，自己的公寓出租后的年化收益在4%～4.5%之间，不算太差 ，何况公寓还升值了十几万元。如今因为缅甸地震的变数 ，她不知道手里的公寓是否会贬值，无论如何 ，她都不打算卖掉它。
读书时 ，她在陕西老家感受过汶川大地震的冲击 。当时她全家在外面的帐篷和平房住了一个多月，之后又还是回到了楼房里居住 。
这一次，她觉得时间也会慢慢冲淡这些裂痕 ，让一切回到原点吧。
文中李璐 、徐雯、王幼幼、许智 、何伟文 、罗娟为化名
